Chủ đầu tư không được ủy quyền nhận đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Ông Vương Duy Dũng - cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - thông tin về điểm mới của luật tại hội nghị ngày 15-10 - Ảnh: B.NGỌC

Đó là một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được ông Vương Duy Dũng - cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - đưa ra tại Hội nghị đối thoại, tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 15-10.

Đặt cọc không quá 5% giá trị căn hộ

Nói về những điểm mới tác động đến doanh nghiệp bất động sản trong 2 Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, ông Dũng cho rằng có 6 điểm mới, đáng chú ý đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản và người mua nhà.

Thứ nhất là điều kiện với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, theo điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mỗi loại hình, hình thức kinh doanh bất động sản thì gắn với một điều kiện kinh doanh khác nhau. 

Ví dụ nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện như: Có giấy chứng nhận về đất đai, trong đó ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Không trong tình trạng tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.

Thứ hai, đối với kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng ký kết.

Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Các doanh nghiệp nêu nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi 3 luật liên quan tới đất đai, nhà ở tại hội nghị đối thoại với đại diện các bộ: Xây dựng, Tài nguyên và môi trường - Ảnh: B.NGỌC

Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng đất dự án

Ngoài ra, những điểm mới liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ đủ các điều kiện như: 

Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Còn những điểm mới liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản, theo điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản dự án được chuyển nhượng khi đáp ứng điều kiện như đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo Luật Đầu tư.

Đối với dự án thuộc trường hợp khác do Thủ tướng quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đối với những dự án do Thủ tướng quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Việc quy định rõ về điều kiện đặt cọc, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất cần thiết, khi thời gian qua xảy ra hàng loạt tranh chấp trong quá trình mua bán - Ảnh: NAM TRẦN

Liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, luật quy định chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Còn cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.